משכנתא וסוגי עסקאות

קצת עובדות על "משכנתא", "משכנתא" היא הלוואה גבוהה כנגד מישכון נכס , קיים או עתידי (בבנייה). בדרך כלל "משכנתא" היא לוואה שנילקחת לתקופת זמן ארוכה בת 25-30 שנה. 

 גובהה המשכנתא הממוצע היום הוא 997 אלף שקלים . 

ההחזר ההחודשי ההמוצע היום על משכנתא הוא 5200 שקל. 

זה אומר שהיום על כל 100 אלף ש"ח הפרוס על תקופה של 360 חודשים תחזירו - 520 ש"ח בכל חודש.

המשכנתא בנוייה בעצם מכמה מסלולי הלוואה שכל מסלול יש לנו את היתרות והחסרונות שלו וההשפעה העתיד שלו על "המשכנתא",הרכב המשכנתא ניקרא "תמהיל" .

 עד פה אני בטוח שאני לא ממש מחדש לכם משהו... אבל כאשר לוקחים את כל העובדות האלה ומחברים אותם , לא צריך להיות גאון כדי להבין "שעסקת משכנתא" היא עסקה חשובה מאוד שתשפיע לנו על לפחות ה25 שנים הבאות שלנו. "עסקת משכנתא"היא עסקה יקרה מאוד שתכנון תמהילי יכולה להגיעה להחזר של 3 שקל על כל שקל אחד שלקחנו ומנגד עם תכנון נכון של התמהיל יהיה ניתן להגיע גם ל60-70 אגורות על כל שקל שלקחנו בחישוב מהיר זה אומר על מיליון שקל הלוואה אנחנו יכולים להחזיר 3 מיליון שקל ואפילו יותר או בתכנון נכון על מיליון שקל אנחנו יכולים להשלם 1.6 מ' -1.7 מ' הפרש של 1.4 מיליון שקלים והכל תלוי בבניית התמהיל וכמובן בריביות שקיבלנו.

כמו שאתם יודעים "עסקת משכנתא" כל אחד יכול לגשת לבנק ולקבל אותה השאלה אם זה באמת משתלם... אז בשביל  כדאי לכם לבדוק טוב לפני שתיסגור את העסקה הגדולה ביותר בחייכם.  

כמו בכל מקום עבודה היועץ בבנק יש לו יעדים ומטרות שהוא צריך להגיע לאלהם בכל חודש והוא מקבל על זה בנוסים, וכמובן שהוא עובד אצל הבנק ולא אצלכם ולכן הוא יעדיף את האיטנרס של הבנק ולא שלכם . וכמו שהבנתם מקודם עסקת משכנתא יכולה להיות מאוד יקרה שתיהיה הרבה יותר יקרה ללא התעייצו עם יועץ, לכן אני תמיד אומר לפני שלוקחים משכנתא עוצרים להתעצייץ. 

משכנתא למחסורי דיור ( דירה ראשונה)- כאשר קונים דירה יש כמה פרמטרים שצריכים לשים על השולחן ולדון עליהם, משכנתא כל אחד שעומד בקיטריונים יכול לקחת אבל צריך לזכור שזה לא ניגמר בחתימה, כאשר אני מתחיל תהליך של רכישת דירה מצטרפים לתקציב שלי עוד הוצאות כגון: עורך דין, מיסים, תיווך (במידה ויש) ,מדד שומות הבנייה (במידה ורוכשים מקבלן), ריהוט חדש לבית וכדומה. כאשר אני לוקח משכנתא אני צריך להביא בחשבון את כל ההוצאות האלה כי אם לא ניקח אותם בחישוב התקציב סביר להניח שניתקל במצב שאין לנו מאיפה לשלם אותם. לכן בונים תיכנון כלכלי חכם שידע מראש לצפות את הדברים שמחכים לנו וכמובן לשמור על רמת החיים שלנו.
משכנתא למשקיעים- בתור משקיע מעניין אותי בעיקר השואה שהנכס יניב לי , עם תיכנון נכון ניתן גם להנות משואה מקסימלית וגם לסיים את המשכנתא על הנכס כמה שיותר מהר.

משכנתא לכל מטרה-משכנתא שניתנת למטרה מסויימת כגון: עזרה לילדים ליצירת הון עצמי לרכישת דירה, לאיחוד הלוואות , לשיפוץ וכדומה. כאשר לוקחים משכנתא מסוג זה צריך לדעת שהיא משכנתא יקרה מאוד ולכן אם לא נבחון את היכולת הכלכלית שלנו ונתאים לה את הלוואה אנחנו סביר להניח נגיע למצב שבו אנחנו נפגיעים ברמת חיים שלנו ולכן כדי לבחון יכולת כלכלית וכמובן את הרביות הטובות ביותר.

משכנתא "מחיר הנחה"/"מחיר למשתכן"- לרוב זוגות צעירים בתחילת דרכם בעלי הון עצמי נמוך , עם תכנון להרחיב את המשפחה, לרוב בעלי הוצאות על מגורים שיכורת, מיסי עירייה, חשמל, מים וכדומה. כל זה צריך להביא בחשבון יחד עם תשלום המשכנתא. תיכנון לא נכון יגרום לנו במקרה הטוב לשלם יותר יקר. יחד עם השאיפות והתיכנונים העתידים שלהם קיים לחץ אדיר שבו הזוגות נמצאים מול עסקה גדולה שהם הולכים לבצע ולחץ זמן שיש כדי להעמיד משכנתא שתענה לכל השאיפות והרצונות של הזוגות הצעירים, תקופה מלחיצה ומשמעותית שבטוח תשפיעה על ה-25 שנה הבאות שלהם.

משכנתא לבנייה עצמית- כשאר אנחנו עושים את "פרוייקט חיינו" ומגשימים את החלום שלנו ובונים את הבית שחלמנו עליו, צריך לדעת שזה לא משימה פשוט, מתחילים עם כאב ראש מול הרשויות, אדרכיל , קבלן, ספקים וכדומה. וכל זה כמובן ומההון העצמי שלנו. יחד עם זה קיים גם לחץ מול הבנק שדורש מאיתנו לעשות מספר לא קטן של משימות משימה לא פשוטה שצריכה לעשות עם הרבה מחשבה, תיכנון כלכלי נכון שיכול להתמודד מול כל הדברים הלא צפויים שניפגש איתם בתהליך הבנייה , כל יזם יודע שאתה מתחיל מייזם אתה לא יודע איך תיגמור איתו , כי יש הרבה דברים לא צפויים שצריכים לקחת בחשבון.

מחזור משכנתא- בדרך כלל עושים מחזור משכנתא כדי לשפר את תנאים המשכנתא או לחילופין כשאר אנחנו לא עומדים מול החזר החודשי שלנו, צריכים לזכור תמיד שלרוב תמיד יש מה לעשות ולא צריך לחיות במצב של לחצה מחוסר יכולת עמידה בהחזר המשכנתא, באותה נשימה נגיד שתמיד טוב לבדוק אחד לשלוש שנים את תנאים המשכנתא שלכם כי יכול להיות שהתקופה הנוכחית יכולה לתת לנו תנאים יותר טוב מהתקופה בה לקחנו את המשכנתא שלנו בעבר לכן תמיד חשוב לבדוק את זה בדיקה בדרך כלל ללא עלות.

משכנתא הפוכה/פנסיונית- הלוואה שניתנה לבני הגיל השלישי. בני הגיל השלישי היום יכולים להנות מהון עצמי ולחיות את חייהם בלי צורך להזדקק לאחרים ובנוסף לזה אפילו לעזור לילדים, לנכדים וכדומה. משכנתא זאת היא עובדת בצורה הפוכה על כך שמה משכנתא שניתנת ללא הגבלת זמן זאת אומרת עד יומו האחרון של אחרון הלוואים בעצם מי שאחרי להחזיר אותה הם היורשים חודשים אחרי שהלוואים נפטרו מן העולם חברת המימון מוציא מכתיבה עם החוב ונותנת לירושים אפשרות או לעשות מחזור חיצוני על החוב שקיים על הנכס או למכור אותו וכך בעצם להחזיר לה את החוב , כאשר אנחנו רוצים לקחת משכנתא הפוכה חשוב לקחת בחשבון שעל כל שקל אנחנו נחזיר כמעט 3 שקל זאת אומרת אם לקנו מיליון שקל אנחנו נשלם כ-3 מיליון שקל חזרה. לכן חושב לקחת בחשבון את הצורך, את הסכום , ואת חלוקת המסלולים שלנו כדי שהילדים שלנו ישלמו כמה שפחות שנגיע לגיל 120.

משכנתא למוסרבים/מוגבלים- בדרך כלל התנהלות לא נכונה כלכלית ,הזנחה של חובות, ודברים לא צפויים שנפלו עלינו, משפיעים לנו על העתיד ועוצרים לנו את היכול לשנות את העבר שלנו ולפעמים זה בעל כורחנו , כולנו רוצים לתקן או לחילופין לשנות את המצב הזה ולכן צריכים לקחת בחשבון כמה פרמטים חשובים בדר"כ התנהלות של הבעלי אשראי שלילי יעבוד מול חברות חוץ בנקאיות שלא כפופות לבנק ישראל ומונהלות על ידי אנשים פרטיים, לכן בהמקרה הטובה הרביות יהיו רק יקרות, אם תיכנון נכון והחלטות נכונות ניתן יהיה לשנות את העבר שלנו ואפילו לצאת עם יד על הרמה ולרכוש נכס ולקבל אשראי .